Abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial que permite al banco cobrar una deuda pendiente ejecutando la garantía hipotecaria: normalmente, tu vivienda. Se inicia cuando el titular del préstamo deja de pagar las cuotas y la entidad decide acudir al juzgado.

El procedimiento se rige por los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y por la Ley Hipotecaria. El banco, una vez inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, no necesita un proceso declarativo previo: directamente solicita la ejecución del bien hipotecado.

Recibir la notificación del juzgado no significa que vayas a perder la vivienda de forma automática. Hay márgenes legales importantes para defenderte y, en muchos casos, para paralizar o finalizar el procedimiento de manera favorable.

¿En qué fase estás?

Cada fase exige una respuesta distinta. Identificarla rápido es la diferencia entre conservar opciones y perderlas.

• Fase 1. Notificación de la demanda. El banco ha presentado la demanda ejecutiva. Tienes 10 días hábiles para pagar o personarte.
• Fase 2. Requerimiento de pago y certificación de cargas. El juzgado requiere el pago y registra la deuda.
• Fase 3. Oposición. Dentro de los plazos legales puedes oponerte a la ejecución, especialmente por cláusulas abusivas o defectos procesales.
• Fase 4. Anuncio y celebración de la subasta. El bien sale a subasta con un tipo de salida. Si no hay postores, el banco suele adjudicarse el piso por el 50 % o el 60 % del valor de tasación.
• Fase 5. Adjudicación y lanzamiento. Si la subasta queda desierta y el banco se adjudica la vivienda, llega el lanzamiento (desahucio) si no has entregado la posesión voluntariamente.

Cuanto antes intervengamos, más margen tenemos para negociar, paralizar u oponernos.

Doctrina aplicable a tu favor

La jurisprudencia española y europea ha construido en los últimos años un escudo de protección del deudor hipotecario. Algunos hitos que siempre revisamos en cada caso:

• STS 241/2013 (Pleno, 9 de mayo de 2013). Declaró nulas por falta de transparencia las cláusulas suelo incluidas sin la debida información, abriendo la devolución de cantidades.
• STS 367/2016 y STS 44/2016. Imposibilidad de repercutir al cliente los gastos de formalización del préstamo hipotecario.
• STS 44/2022 y STS 565/2020. Declaran la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado cuando la entidad reclama la totalidad de la deuda por el impago de cuotas no esenciales, aplicando la doctrina del TJUE.
• STS 595/2020. Fija la doctrina sobre la cláusula IRPH y su falta de transparencia.
• STJUE C-125/18 (IRPH). Confirma que los tribunales españoles pueden controlar la cláusula IRPH por falta de transparencia.
• STJUE C-486/16 y C-698/18 (Vencimiento anticipado). Establecen que el juez nacional puede moderar los efectos de la nulidad cuando el contrato puede subsistir.
• STJUE C-122/17 (Gastos hipotecarios). Distribuye la carga de los gastos entre consumidor y banco.

Combinadas, estas resoluciones te permiten oponerte a la ejecución y, en su caso, reclamar todas las cantidades cobradas de más.

Causales más habituales de oposición

Estudiamos tu caso y, según el contrato y la fase procesal, podemos alegar, entre otras:

1. Cláusula de vencimiento anticipado abusiva. Si el banco reclama la totalidad por el impago de cuotas no esenciales o cuando la deuda pendiente es reducida.
2. Intereses moratorios desproporcionados. Si superan ampliamente los límites legales.
3. IRPH, cláusula suelo o cláusula techo opacas.
4. Gastos hipotecarios mal repercutidos (notaría, registro, tasación, gestoría).
5. Defectos procesales: falta de notificación, errores en la certificación de cargas, ausencia de requerimiento al deudor.
6. Falta de transparencia en la oferta vinculante o en la información precontractual.
7. Incongruencia entre el importe reclamado y la deuda real.

Suspensión de lanzamientos y escudo público

Cuando la hipoteca grava la vivienda habitual y la familia se encuentra en situación de vulnerabilidad, la normativa actual permite acceder a medidas como:

• Reestructuración de la deuda con ampliación de plazo o carencia.
• Quita parcial del capital pendiente.
• Dación en pago con cancelación total de la deuda.
• Suspensión temporal del lanzamiento mientras se tramita la solicitud.

Los umbrales generales de vulnerabilidad contemplan ingresos familiares ponderados, personas a cargo, víctimas de violencia de género, familias monoparentales, personas mayores de 60 años o con discapacidad. El Real Decreto-ley 1/2025 y el Real Decreto-ley 19/2022 son las normas de referencia, y conviene estudiarlas en cada caso porque los requisitos se actualizan periódicamente.

Estrategia a medida: tres caminos posibles

Después del estudio gratuito, te planteamos opciones reales y firmamos contigo la estrategia:

• Vía judicial. Oposición a la ejecución, solicitud de nulidad de cláusulas abusivas, impugnación de la subasta si ha sido irregular.
• Vía negocial. Dación en pago, quita, novación del préstamo, carencia o conversión en alquiler social.
• Vía mixta. Presentamos la oposición para ganar tiempo y, en paralelo, negociamos con la entidad para cerrar un acuerdo que cierre el procedimiento de forma estable.

Lo que nunca hacemos es firmar por ti una propuesta del banco sin revisarla contigo. Y lo que nunca dejamos es que la entidad te marque los tiempos: el plazo procesal existe para protegerte, no para presionarte.

Documentos que necesitaremos

Para empezar a trabajar cuanto antes, reúne esta documentación:

• Escritura del préstamo hipotecario y, si la tienes, la oferta vinculante y la ficha de información precontractual.
• Escritura de la hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Notificación del juzgado o, en su defecto, los últimos recibos impagados.
• Últimos recibos pagados y justificantes de ingresos familiares.
• Libro de familia o acreditación de personas a cargo, si los hay.
• Cualquier escrito del banco recibido en los últimos meses.

Si no tienes alguno de estos documentos, no te preocupes: con el número de procedimiento o de la hipoteca podemos solicitarlos nosotros mismos.

Qué conseguimos en cada escenario

Por qué Justicia Abogados

• Somos un despacho de abogados en Badajoz, no una gestoría. Llevamos cada caso con un abogado titular responsable.
• Combinamos experiencia procesal y bancaria. Conocemos los Juzgados de Primera Instancia de Badajoz y de Extremadura, y trabajamos con periciales y tasaciones independientes.
• Atendemos de forma híbrida: presencial en el despacho de Badajoz y online para clientes de Extremadura y del resto de España.
• Documentamos cada paso y damos respuesta en 24-48 horas hábiles desde la primera consulta.
• Honorarios claros y por escrito, con modelos adaptados a tu situación.

Preguntas frecuentes que nos hacen clientes reales

• “¿Puedo perder la vivienda aunque ya haya pagado más del 50 % del préstamo?” — En muchos casos existen opciones; analizamos cada escritura.
• “¿El banco puede obligarme a firmar la dación en pago?” — No. Es una opción, no una obligación.
• “¿Y si estoy en paro o con ERTE?” — La situación económica puede acreditar vulnerabilidad y abrir el escudo público.
• “¿Sirve de algo oponerse si la deuda es real?” — Sí, porque las cláusulas abusivas pueden rebajar la deuda hasta en más de la mitad.
• “¿Cuánto tarda en resolverse un proceso de oposición?” — Entre 6 y 18 meses según el juzgado y la complejidad. Lo estudiamos caso por caso.

Pide tu estudio gratuito

Si tienes una notificación del juzgado o temes que llegue, no esperes. Llámanos al 648 91 45 58 o escríbenos desde el formulario de contacto. En menos de 24 horas hábiles te diremos qué documentos necesitamos y qué opciones reales tienes.

La información publicada en esta página tiene carácter divulgativo y orientativo y no sustituye al asesoramiento jurídico personalizado. Si tienes una ejecución hipotecaria en curso, solicita cita presencial o telemática con un abogado antes de firmar cualquier documento o propuesta del banco.